导语：在这个信息爆炸的时代，“人口老龄化”对于我们来讲，早已不是新鲜话题。但老龄化背后潜藏的巨大产业发展契机则渐渐被人重视，而养老地产作为其中的重要组成和房地产企业未来投资的一大方向，格外引人注目。

新型养老产业，赋予地产开发新内涵

    养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计，其从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护、增加设施设备和精心打造专业管理团队等方面实现了品质地产和优良健康管家服务的有机结合。

    养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。

“天时、地利、人和”，养老地产发展已成大势所趋

“天时”---人口老龄化加重，养老问题亟需解决

    根据国家人口计生委数据显示，2009年全国60岁以上老年人口已达1.6714亿，比上年净增725万，这是历史上老年人口比重增幅最大的一年。预计至2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，即将成为世界上老龄化最快的国家。我们国家制订的以居家养老为主的政策，根据“9064”的比例来计算，90%的老人居家养老，6%依托社区养老，4%进养老机构养老，因此，养老住宅的开发与建设十分急需。

“地利”---“僧多粥少”，国内的养老设施满足不了需求，政府鼓励发展养老地产

    中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

    由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！

    另一方面，由于人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。因此国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。

    早在2006年6月，国务院办公厅就转发了全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

“人和”----老年人口有购房养老的需求，且具备消费能力

    根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有丰富的储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元。此刻，与“住房”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，正吸引着越来越多的资本觊觎争食。

养老地产呼吁高涨，却路遇“瓶颈”

    在国内，养老地产虽然已经引起人们的注意，也可以预见养老地产的发展将是不可抗拒的必然趋势，但目前国内的环境还未达到支持养老地产全速发展的程度，养老地产的发展尚存以下困境：

巨额投资、回收期长，加剧经营风险

    养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。

    目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。

暂无明确的优惠政策、制度保障

    由于养老地产带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要，也是养老地产的投资者首要考虑的问题之一。

    一般来说，政府会在税收减免、土地取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠，但在中国，各级政府出台的优惠政策都是针对非盈利性养老机构而言的，还么有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠，如在用地政策上，只有非营利性的养老机构可采用划拨或协议出让的方式供地，这种无保障的政策是养老地产投资者首先要面临的风险。

现有产品概念模糊、品质单一

    养老社区有很多种，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是国家投资，有的个人投投资的，有的象共同基金或者养老基金来投资的。现行市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。在相当长的一段时间内，养老地产对于大多数人来说，仅仅是简单的“空气清新、居住成本较低”的概念上，不少近郊产品或旅游度假产品成为此类概念的主力承载者。但事实上，此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，对于年老的购房者来说，根本无法实现“老有所养”的目标。

面对瓶颈“，开发商如何”破冰“？

    从上我们不难看出，目前我国市场上的养老地产多数依然停留在照顾层面，配套设施时常难以跟进。而养老地产投资过大、回报周期过长对于开发商进入也是不小的阻碍。因此，在养老地产发展的过程中，开发商不仅仅要依靠政策扶持，更多时候应从自身寻找突破：

产业链的细分

    养老地产应该区分照料型社区和关怀型社区，其中照料型的社区以向身体孱弱、无自我照料能力的老人提供治疗为主，而关怀型的以给身体尚健康的老年人喜爱的，有活力的生活方式为主。这两种产品的设计是有所区别的，养老地产产业链的细分已成为潮流。

 产品品质的提升

    与传统养老院不同，养老地产需要更细致的产品设计，因此开发商不仅要从建筑设计、园林规划到装饰标准等方面体现品质，更要注重居住氛围的营造，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理服务等。这已被不少养老地产发展商视为一个突破口。

 在现有条件下寻找新的合作模式

    虽然现在已经是进入养老地产比较适合的时间，但考虑到土地、政策配套等都没有完全跟上，众多地产开发商目前更倾向于在现有住宅项目里尝试性植入养老设计，以满足市场需要。另一方面，除房地产开发公司外，一些保险公司（跟保险养老挂钩）、商业地产运营公司、医疗公司等也有进军养老产业的意愿，开发商可考虑与这样的公司合作开发养老地产，从而增强实力、分散开发风险。

    综上所述，虽然养老地产的发展已是大势所趋，但在国内毕竟是新兴市场，经验值有待提升。众多欲涉足养老地产的开发商应该在提升自身实力的同时，总结前人的经验教训，引进外国的先进模式，内外兼修，谨慎开发，避免资源浪费，从而实现经济价值与社会口碑的双赢！